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房地产长效机制从何而来,为何而用?

文 / 维胜金融2016-12-12 10:21

上周的政治局会议,在时隔一年半之后再度提出建立房地产长效机制,引发市场热议。 建立房地产平稳健康发展长效机......

上周的政治局会议,在时隔一年半之后再度提出建立“房地产长效机制”,引发市场热议。

建立房地产平稳健康发展长效机制的目标,在本届政府建立之初即已提出,在去年4月底召开的中央政治局会议上再度得到确认。但直到目前,能够保证房地产市场平稳健康发展的长效机制仍未能建立起来。

按照惯例,每年研究分析来年经济工作的最后一次政治局会议尤为关键,扮演着为即将召开的中央经济工作会议定基调的重要角色,后者则是明年经济工作的总指挥。

在过去一年半时间里,房地产经历了从火爆到冷却的周期,政治局此时再提“长效机制”,可能意味着今后房地产的政策思路从注重短期效应的行政调控,转变为面向长期的全方位改革。

去库存结束

华尔街见闻前天曾指出,对比2015年,此次政治局会议关于房地产的表述不再强调去库存,要求“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

新华社报道中援引高层智囊观点明确提及,将进一步推进房地产税收制度、土地供应制度、住房金融体系等建设,以长效机制引导市场稳预期,并明确“去库存要以化解三四线城市房地产库存为重点”。市场由此关注房地产税制度是否已箭在弦上。

广发宏观郭磊认为,研究“长效机制”意味着房地产去库存政策结束。房地产政策先后经历了年初的全面去库存和9月底开始的一轮重点城市调控,房地产调控的政策导向在2017年预计将全年维持。“加快研究”的表述意味着房产税等政策短期并无落地时间表。

防范房地产风险

政治局会议还提出“一些领域金融风险显现”,这一点没有点名房地产,但由于今年一直以来都有抑制资产价格泡沫的报道,所以并不排除这些领域包括房地产。华泰证券谢皓宇分析认为,金融风险并不特指,但包含房地产:

1)首付贷会是风险,特别是集中在无法监管的领域,传导路径不完全是通过直接提供首付贷,而是突然获得大量财富后用于购房,那么也就会发生一旦出现问题则进行房产变现;

2)我们认为这里的金融风险并非特指,而是具备连锁反应的一系列风险的总和,房价在其中是关键一环;

3)汇率在特定时间段内会和房价呈现相反状态,但更加稳态的状态和趋势是同涨同跌,背后的逻辑在于汇率升值表明购买力增强、同时资金流入国内共同推升资产价格上涨,首要的就是房价,反之亦然。要达到汇率贬值、则房价不用再下跌的状态,只可能是汇率瞬间大幅贬值,然而如果放长一点视角,如果汇率大幅贬值后仍然有贬值预期,则依然存在变现资产出逃的可能。

全方位改革

不少分析认为,长效机制意味着一系列的配套改革,这其中既包括房地产领域,也包括财税等房地产之外的领域。

第一财经日报,上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建表示,当前的房地产调控注重短期效应,经济低迷时希望借此拉动经济,过热时又通过限购限贷进行调控,没有从本质上来研究房地产调控长效机制。未来肯定要出台一揽子政策,比如加大一线城市的土地供应,减轻地方政府对土地财政的依赖,在购房需求上可以采取限购限贷政策,并在合适的时机推出房地产税。

新华社援引清华大学房地产研究所所长刘洪玉称,房地产市场稳定发展,关键要稳定市场预期,减少市场参与者的非理性行为。从此次会议看,下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设,以长效机制引导市场稳预期。

同时,新华社昨天发表评论称,要建立起房地产的长效机制,不能局限在房地产市场打转,而是需要进行全方位的改革,包括央地两级政府财税收入的分配、地方政府土地财政制度、城市居民住房用地70年期限、设立房地产税,等等。

值得注意的是,上周政治局会议明确指出,要加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革,更好发挥经济体制改革的牵引作用。

《每日经济新闻》,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,以财税领域为例,对房地产市场来说,后续房地产税制度改革有很多备选方案,比如房地产税、土地使用权的到期续费、购房贷款利息抵扣个税等内容。这些内容都值得后续积极关注,也体现了对房地产市场背后各类利益关系进行重新梳理的导向。“后续的税费制度改革应该基于两个前提:第一是此类改革有利于房地产市场的经济利益调节和市场稳定;第二是此类税费制度改革本身的成本不高,执行过程中障碍比较少。”

新华社还特别强调,建立长效机制的关键,在于政府要摆正位置。

在建立房地产长效机制的过程中,政府要有“壮士断腕”的勇气,正确认识和妥善处理在房地产市场的既得利益。没有全方位的改革,长效机制是很难建立起来的,只有政府这个“龙头”摆正了在市场中的位置,房地产市场才可能逐渐回归理性。

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