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回顾2016年楼市,从疯狂成交到落寞冷清

文 / 维胜金融2016-12-23 09:48

中心经济工作会议释放出的房子是用来住的,不是用来炒的这一主要信号,能否警醒兴奋了一年的我国楼市?2016年,我......

中心经济工作会议释放出的“房子是用来住的,不是用来炒的”这一主要信号,能否警醒兴奋了一年的我国楼市?2016年,我国楼市终究疯狂到啥境地?2017年我国楼市又将是怎么的走向?

即将曩昔的2016年必将被浓墨重彩地写入我国楼市开展史。这一年,全国土地拍卖金额与商品房出售金额双双创出前史新高,全年逾318宗地王更是前所未有。狂飙突进的背后是我国楼市供需两头都玩起了相似2015年A股商场的加杠杆游戏。若有若无的楼市泡沫终究引起严厉调控。以“地王之年、千亿之年、杠杆之年、调控之年”来总括汹涌澎湃的2016年我国楼市并不过分。房企加杠杆拿地推涨了周边房价,日日新的提价助长了老百姓的惊惧心思,羊群效应下的加杠杆购房,致使房地产金融特点超越寓居特点。

亢龙有悔。年末的中心经济工作会议定调下一年楼市:房子要回归寓居特点,树立契合我国国情、习惯商场规律的基础性准则和长效机制,推动房地产商场平稳健康开展。“‘房子是用来住的,不是用来炒的’这话道出了房地产住所开发的根本道理。” 中城出资总裁路林对上证报记者表明。

 地王之年

12月14日,调控新政后深圳初次宅地出让, 40余家房企到场,21家房企参拍。终究,碧桂园与对手们厮杀80多分钟后困难拿下坪山沙湖社区地块。同日,9家房企拼抢天津北辰区顺义道一幅地皮,触发50%土地溢价率红线而被“熔断”。

上述急进拿地景象简直贯穿全部2016年——虽然下半年连续出台了史上最严的楼市调控方针,但房企夺地热心仍然高昂。

2016年是不折不扣的“地王年”。据克而瑞研讨中心计算,到本年11月底,全国算计成交318宗单价、总价地王。这股地王潮发端于一线城市,后敏捷延伸至二线三线城市。其间合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王均匀溢价率超越100%的城市不在少数,乃至连三四线城市东莞本年也创出10宗地王,均匀溢价率达455%。

与地产商疯狂拿地相悖离的是当地政府控制惜售。所以土拍商场呈现了“量缩价涨”之牛市格式。华夏地产研讨中心供给的数据显现,到11月底,36个要点城市算计住所土地面积成交2980宗,面积3.03亿平方米,同比降低17.8%,但成交金额已达1.3万亿元,同比增加52.3%。

分城市看,现在已有姑苏、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超越1000亿元,从溢价率、楼面价、土地成交额看,均超越了前史水平。

分房企看,到12月8日,50大房企拿地金额算计1.32万亿元,比2015年全年增加32.8%,其间7家公司拿地金额超越500亿元。

泰禾集团董事长黄其森表明,与从前对比,泰禾本年拿地的步伐没有停歇,现在已拿到超越2000亿的货值,其间逾七成是经过并购获得。“咱们感受本年风险的确现已累积到一定程度了,但更主要的是北京上海包含深圳没推多少块地,在这么的中心城市中心地段,即使想拿也未必就能拿得到。”

热门城市土地求过于供的严重局势既有政府控量要素,也不乏大环境影响。其一,公司出资方向逐渐趋同——扎堆一二线城市;其二,随着央企重组结合继续推动,有些央企为保存房地产事务“名分”,不吝高价拿地以敏捷充大本身体量;其三,继续宽松的流动性为房地产公司拿地供给了源源不断的低本钱融资。

本年来显着增多的“面粉贵过面包”的地王案例亦让房地产巨子陷入困境。

在万科总裁郁亮看来,地价房价比在1:3摆布对比合理,但有些当地却超越了60%,“万科也是骑虎难下,买地有无穷风险,不买就会被挤出商场。”

 千亿之年

楼市里拔地而起的地王颇似A股商场里的龙头股,具有“四两拨千斤”之效。“面粉贵过面包”的新地王通常对周边楼盘产生“坐地起价”之法力。终究在层出不穷的地王景象烘托影响下,一手房与二手房共振火爆,乃至呈现了排队离婚买房这一奇葩景象。

2016年,仅一手房出售,全国就创出了逾10万亿元的前史天量,并催生了一批出售超千亿的房地产巨子。

12月13日,国家计算局发布的前11月全国房地产开发和出售状况显现,2016年1-11月商品房成交金额达到了10.2万亿元,同比增加37.5%,是新我国成立以来初次打破10万亿元大关。出售面积13.58亿平方米,改写了2013年全年的13亿平方米前史记载。

据上证报记者计算,本年全年合同出售金额打破1000亿元大关的上市房企将超越10家,我国房企的“千亿之年”已然降临。

绿洲集团董事长张玉良表明:“本年显着可以看到,我国房地产职业呈现了一些变化,大公司异军突起,产业集中度愈加进步,而中小公司的竞赛力在下滑。”

曩昔两年来,万科、恒大、绿洲、碧桂园、万达、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位,我国房地产“千亿沙龙”一向没有扩容。从本年前11个月出售状况来看,融创和绿城别离以1303.8亿元和1028亿元已提早迈入千亿队伍;华润置地、金地集团别离以990.1亿、932亿战绩迫临沙龙大门。

老牌千亿房企则更为剽悍。恒大和万科本年前11月的出售额双双打破3000亿元,紧跟这以后的碧桂园也在12月中旬成功跻身3000亿层级。

对于有些房企较劲出售排行景象,万科总裁郁亮对上证报表明,排行是公司运营的成果,而不应是公司运营的方针。运营公司就像跑一场没有结尾的马拉松,要害不在于短时间内的冲刺。公司之间的竞赛到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些健康目标。

杠杆之年

本年楼市的火爆,已不是简略的刚需和改进需要被激起所能解说,这是一场不断增加从“供给”和“需要”两头增加杠杆的金融游戏。本年以来,家庭住所买卖杠杆率、按揭借款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至前史高位,真可谓“杠杆上的楼市”。

海通证券首席经济学家姜超以为,2016年火爆地产出售是彻里彻外的金融景象,源于居民拼命加杠杆买房。从居民买房的借款杠杆率来看,2013年的借款占比仅为1/3,而2016年的借款占比现已超越50%,意味着居民购房杠杆率超越50%,已超越美国2007年峰值。

“月供比(月还贷金额/月收入)是调查居民买房杠杆率的最直观目标。”有地产界人士如此说,此前,全国月供比在30%摆布,但本年楼市火爆以后,一线城市的月供比现已飙升至80%以上。

更有甚者,居然呈现首付贷这种超高杠杆景象。

据悉,本年以来,在有些城市房价快速上涨过程中,一些机构以所谓的金融立异商品做幌子为资金缺少的购房者加杠杆。商场外凭借中介机构和P2P等互联网途径首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等一系列金融杠杆配资事务一度如火如荼。本年8月首付贷被揭露叫停,但尔后又披上“消费贷”、“小额贷”的马甲继续在房地产商场出没。

“本年以来房地产过度金消融,金融过度房地产化的景象很显着,这很值得警觉。”中城出资总裁路林如此说。

上海易居房地产研讨院在一份《财物泡沫专题报告》中提及,从房地产开发公司看,有些银行规则对全国前20名的房企,融资份额不超越土地本钱的60%,别的房企则不超越50%。但从实际状况来看,房企开发投入的自有资金现已越来越少,乃至自有资金份额仅为10%,房企高杠杆景象显着。

背靠大树、市值缺乏百亿的信达地产是急进拿地的国企“模范”。自上一年下半年起的一年里,信达地产先后获得广州银河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多个地王项目。其间,仅本年5月底到6月初的一星期之内,信达地产就在杭州和上海以181.23亿元的总金额拿下两块“地王”。而信达地产三季报发表公司本年前三季度的出售额算计仅115亿元,他怎么撬动价值数百亿的地王项目?

民企的急进典型是融信我国。据华夏地产计算,到12月8日,融信我国本年经过招拍挂共拿地16宗,拿地总价405.5亿元。特别8月该公司在上海以110.1亿元拍下上海中兴社区地块改写上海单价、总价两项地王记载,让这家名不见经传的闽系房企声名鹊起。而融信我国本年上半年完成合约出售收入仅132.2亿元。

华夏地产首席分析师张大伟表明,一些公司出售金额不高,高杠杆拿地,在调控下,也许会面对对比大的压力。

“拿地总金额与房企年出售额之比,是调查房企杠杆率的一个主要目标。一般稳健型房企这个比率不会超越30%。”有房地产界人士如此表明。比方,万科本年出售额现已超3000亿,该公司全年拿地也不过千亿摆布。

房企急进加杠杆与流动性众多及融资途径十分宽松密切相关,其间最为注目的是本年房企发行公司债井喷——从2015年的4000亿飙升到本年前三季度的7400亿。与此同时,信任、银行理财、保险资金等经过各种或明或暗的途径亦大肆流入房地产领域。中金公司估计,2016年约有5.5万亿的外部资金流入地产商场,用于开发商在揭露商场拿地、收并购等活动。

“上一年以来住所商场逐渐回暖,致使有些开发公司对将来预期过于达观,呈现非理性拿地做法。此外,社会流动性较为充裕,可装备的优异财物又相对缺少,为有些较为急进的公司加杠杆拿地供给了也许。”郁亮如此表明。

 调控之年

为遏止本年以来房价过快上涨,全国热门城市连续出手调控,一场“限购、限贷、限价、限融、限投”的房地产整肃风暴席卷楼市。

风暴密布期呈现在9月中下旬至10月上旬。到国庆假日结束,全国有21座城市扎堆出台了以“限购限贷”为中心的调控方针。

以毗连上海、本年以来房价涨幅连续多月位列全国前茅的昆山为例,该城市除了对外地人限购外,还巧用了“网签关”这个神妙的水龙头开关。据记者实地调查,新政后的昆山一手房合同要书面送给政府查看,并进行报价存案,报价超越1.8万元/平方米的一手房制止网签。物价、房管、工商等法律部分对开发商一整套证件进行严厉查看,查看经过了才允许网签。

“十一”黄金周各城市密布的楼市调控方针发布后,政府对房地产职业的监管力度也显着超越从前。据上证报记者梳理,10月11日,深圳下发通知严禁“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融事务。10月12日,上海银监局请求严查房地产拿地资金,施行“穿透式”监管。10月13日,国务院办公厅发文标准网贷和股权众筹从事房地产金融。尔后,上交所收紧了对房地产公司公司债发行的监管,保监会请求保险机构对不动产及衍生金融商品出资展开自查,银监会请求16城市金融机构自查,包含房贷调控执行状况,理财资金投向办理,房地产信任合规等。12月初,国家发改委等七部分联合发文,京冀接壤区域严控房地产开发建造,强化房地产商场管控。

不仅如此,在11月初短短一星期内,杭州、深圳、武汉、西安、南京、合肥再度加码楼市调控方针。11月28日,上海亦宣告进一步收紧住所信贷——对首套房的确定实施“认房又认贷”。同日天津也晋级了房贷调控方针。12月21日,嘉善也参加“限购军团”,武汉、郑州则晋级了限购方针。

从全国看,从9月底开端的这一轮楼市调控已有超越25座城市出台了50屡次楼市调控办法。至此,楼市买卖进入“速冻”形式。

张玉良以为,本次调控的实质,是要经过紧缩商场成交量和去杠杆,来遏止房价过快上涨的气势,使房价维持在一个合理的水平,并不是要使房价大幅下滑。

“一线城市这些年房价上涨过快、房价过高现已成为一个对比突出的疑问,假如任由这种局势开展下去是风险的。所以这一次调控很有必要,也十分及时。”万科总裁郁亮如此对上证报表明。

长效之年

2017年楼市会怎么?就调控短期效果而言,多位地产界专家都较为认可。

易居(我国)公司集团首席执行官丁祖昱表明,现在来看,本轮房价涨势宣告结束。方针面上,将来热门城市的楼市调控继续从紧,并逐渐向钱银商场延伸,购房需要将被按捺和拖延。下一年国家对楼市监管力度加大,供给规划受限,成交规划将锐减。

经济学家马光远近来在某论坛揭露演讲时乃至呼吁“我国的高净值人士应该减持房产”。他以为我国房价绝对值现已处于高位,依照房价收入比,深圳、上海等地的房价位列全球最贵队伍。

短期调整好像在所难免。但房地产究竟事关国计民生,中心对此高度重视,并提出在2017年加速研讨树立房地产平稳健康开展的长效机制。近期举行的中心经济工作会议更是用明显的言语定调2017年房地产商场:坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,归纳运用金融、土地、财税、出资、立法等手法,加速研讨树立契合国情、习惯商场规律的基础性准则和长效机制,既按捺房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住钱银,微观信贷方针要支持合理自住购房,严厉约束信贷流向出资投机性购房。

中心经济工作会议给房地产商场开出的“药方”也恰好回答了本年5月权威人士在《人民日报》上对于“房子是给人住的”,让房子回归寓居特点的论断。实际上,树立房地产长效机制也并非初次提出,早在2013年3月的国务院常务会议上就已有所提及。

郁亮表明,树立长效机制是保证房地产职业平稳健康开展根本途径。长效机制要害应包含以下四点:一是进步土地利用功率,树立土地多样化供给准则;二是凭借轨道交通加速卫星城、城市群的建造;三是开展租借商场,为新市民供给更多可接受的住所;四是培养新型房地产和不动产服务职业,开发新的出资增加点。

“长效机制意味着房地产商场开展不能只靠一时的应急方针,要害要处理内火,完善准则建造。”我国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说,树立房地产平稳健康开展的长效机制,要害要处理好住所消费和出资、房地产和经济增加、存量房和增量房之间的联系。

在东方房地产学院常务副院长华伟看来,房地产方针的拟定应该是一个组合,房地产调控的手法也应该是多元的。因而,只要在国家各部委之间树立一个跨部分的协调机制,房地产的长效机制才有望真实树立。

《易经》乾卦对事物开展阶段的归纳好像颇能印证2016年我国楼市的走向,从报价猛涨的“飞龙在天”,开展到调控方针密布出台的“亢龙有悔”,2017年将进入“群龙无首”境地,何为群龙无首?用现代言语说,即是回归理性、回归根源。

 

 

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