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2016政府卖了多少地?

文 / 维胜金融2017-02-14 11:43

2016年我国房地产销售面积突破15亿平方米,创下历史新高,不过同期房地产用地供应却创下了近八年来最低点。这一高......

2016年我国房地产销售面积突破15亿平方米,创下历史新高,不过同期房地产用地供应却创下了近八年来最低点。这一高一低将直接影响未来的新增房源供应。

国土资源部(下称“国土部”)13日发布的数据显示,2016年,全国房地产用地为10.75万公顷,同比下降10.3%,其总量大约相当于2013年的一半。

2013年后供地量逐年下降

官方数据显示,2009年至2015年的全国房地产用地供应量分别为10.91万公顷、15.42万公顷、16.91万公顷、16.56万公顷、20.32万公顷、15.1万公顷、12.0万公顷,2013年为8年来最高峰,之后开始逐年减少,2016年减少为10.75万公顷。

由于近年房价涨多跌少,房地产用地供应作为影响房源供应的主要因素,一直为外界关注。一旦土地供应减少,忧虑未来房源供应减少的观点就会增多。

加上2016年房地产销售火爆,更进一步降低了楼市库存量。

数据显示,2016年全国商品房销售面积157349万平方米,比2015年增长22.5%,创下历史新高。我国商品房销售面积在2010年首次突破10亿平方米大关,到2013年时突破13亿平方米高点后,2014年、2015年有所下滑。因此2016年的15.73亿平方米,是连续突破14亿、15亿平方米整数大关。

按照官方统计,房地产用地包括商服用地和住房用地。房地产用地供应量创新低,与普通民众关系更密切的住房用地情况如何?

根据近几年数据分析,住房用地供应量一般占房地产用地供应量的七成左右。如2012年和2013年的全国房地产用地供应分别为16.56万公顷、20.32万公顷,其中住房用地供应分别为11.47万公顷、13.81万公顷,占比为69%和68%,

截至目前,国土部尚未对外发布2016年全国住房用地供应情况。若以七成的占比来粗略计算,我国2016年住房用地供应量大约在7.5万公顷。

房地产开发具有周期性,由土地成交到开发完成一般需要两三年的时间,从土地供应到房源供应的过程中还有诸多因素需要考虑,比如楼市交易的火爆或者低迷会直接影响开发商的开发速度。

而房源供应是否充足、房价是否会上涨,除了土地供应量因素外,还需要考虑城市间的差异性、开发商的开工和推盘意愿以及宏观经济政策等因素来确定。

从目前官方的一些表态来看,2017年全国房地产用地供应并没有大幅增加的可能性。

国土部在上月举行的全国国土资源工作会议上透露,今年将弹性增减土地供应,合理调整用地结构。

国土部部长姜大明表示,对保障性住房用地实施应保尽保,对商品房根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的特别是三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

卖地收入出现反弹

在历经2015年的短暂下降后,我国土地出让收入再度回升。

国土部13日发布的数据显示,2016年全国土地出让面积20.82万公顷,同比下降5.9%;合同成交价款3.56万亿元,同比增长19.3%。

国土部专家表示,2016年建设用地供应总量略有减少,其中存量建设用地供应超六成,已成为土地供应的主要来源;要优化供地政策确保各类用地,助力经济稳增长;土地出让东部地区出让价款增幅大。

财政部1月23日发布的“2016年财政收支情况”显示,2016年1~12月累计,全国国有土地使用权出让收入37457亿元,同比增长15.1%。

国土部与财政部之间的土地出让收入统计相差约1800亿元,这主要是因为统计口径不同造成。国土部门的数据是根据全国土地出让合同进行汇总得出,即土地合同上约定了多少钱,就最终统计多少。而财政部门的数据为年度入账数据,因为一些地方政府在出让土地时会跟开发企业约定,在一定期限内付清全部土地价款,在财政部门进行年度汇总时,可能有一部分土地价款尚未完全缴清。

在土地出让面积下降的情况下,土地出让合同价款却增加了近两成,这说明2016年的土地价格有了较大幅度上涨。

官方监测数据也证明了这一趋势。在主要监测城市地价情况方面,去年第四季度末,全国105个主要监测城市的综合、商业、住宅、工业地价均出现不同幅度的上涨,其中价格同比增长率分别为5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。

国土部专家指出,全国主要监测城市综合地价环比、同比均持续处于低速温和上行区间;住宅地价环比、同比增速持续扩大,既反映了“去库存”政策效果显现,房地产市场回暖,同时也提示了局部市场可能出现过热的迹象。

国土部《2016年第四季度全国主要城市地价监测报告》显示,一线城市和部分热点城市的住宅地价仍处于高速增长态势,而大部分三线城市的住宅地价处于温和上行态势,市场分化显著。

数据显示,2016年第四季度,住宅地价同比上涨的城市92个,较上一季度增加7个;增速超过7.0%的城市34个,较上一季度增加10个。其中地价增速超过20%的有北京、上海、厦门、南京、合肥,超过10%的则包括天津、青岛、郑州、杭州、福州等22个城市。

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