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2018房地产如何走,看美女基金经理采访

文 / 维胜金融2018-02-02 10:37

采访背景: 2018年伊始,房企资金链再度收紧,相关银行正在快速做出反应。 1月29日,上海银监局下发《关于规范开展......

采访背景:
 
2018年伊始,房企资金链再度收紧,相关银行正在快速做出反应。 
 
1月29日,上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》,对房地产并购贷款进行严控。 
 
同一天,恒丰银行信用评审部发出内部通知,1月29日起暂停受理房地产新增授信业务。浙江监管局依据相关规定,对浙商银行杭州分行罚款20万元,主要因为浙商银行杭州分行向资本金不到位的住房项目发放开发贷款。 
 
随着监管层严控银行信贷违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。 
 
招商基金苏燕青对华尔街见闻表示,金融体系严监管已经成为趋势,越来越多所谓“创新”融资渠道将受到约束。地产企业融资将逐渐回归表内,那么这一轮资金成本上升是防风险带来的,并不是系统性的基准利率提升带来的。 
 
“因此,我们预计资金成本的上升是结构性的,资金成本上升最快的将是小型房地产企业,随后才是中型及行业龙头。”苏燕青解释称。 
 
2018年龙头地产公司依然会有相当的业绩支撑,2018房地产行业集中度提升还会持续加速。折溢价方面,以万科为例,其AH溢价率为20%左右。随着港股通使用普及,龙头地产股的AH溢价率有望进一步收窄。 
 
人物介绍:招商沪深300地产指数分级B基金经理苏燕青
 
美女
 
入选理由:截至2018年1月底,苏燕青管理的招商沪深300地产指数分级B(150208)近一年获得91.76%的收益率。 
 
个人简历:2012年1月,加入招商基金量化投资部任ETF专员,协助指数类基金产品的投资管理工作。现任招商沪深300地产指数分级、招商上证消费80ETF联接C等基金经理。现任基金资产总规模高达184.59亿元。  
 
业绩:招商沪深300地产指数分级B近一年获得91.76%收益率
 
华尔街见闻:你管理的招商沪深300地产指数分级B(150208)在2017年至今(2018年1月31日)获得91.76%的收益;总结2017年的投资思路,你觉得有何感想? 
 
苏燕青:2017年是大盘价值股的行情,2017年沪深300涨幅21.78%,中证500跌0.20%,中证1000跌17.35%,反应到地产行业上,也是结构的分化。万科A涨幅56.29%,而一些相对小型的地产公司表现相对较差,所以最终反映到指数上申万地产指数上涨0.8%,沪深300地产等权重指数上涨10.41%,也主要因为沪深300地产等权重指数中的17只成分股相对偏大盘。 
 
华尔街见闻:招商沪深300地产指数分级B的投资理念是什么?有哪些独到之处? 
 
苏燕青:招商沪深300地产分级B,简称地产B端,是招商沪深300地产等权分级基金的B端,本身带了杠杆,目前杠杆大约2倍。 
 
分级B的净值跟随母基金净值波动,母基金是被动指数基金,跟踪沪深300地产等权重指数,当前2倍杠杆,意味着沪深300地产等权指数基金涨1%,而地产B端涨幅将达到2%。应注意的风险是,当沪深300地产等权指数下跌时候,地产B端将加速下跌,并且地产B端的杠杆也会随着母基金净值的上涨而降低、下跌而提高。在母基金净值达到1.5元时触发向上折算,在地产B端净值跌破0.25元时触发向下折算,其杠杆会恢复到初始的2倍。 
 
此外,地产B端可以在二级市场可以直接买卖,还可以通过申购母基金拆分后卖掉地产A端获得、也可以通过买入地产A端合并赎回。需要注意的是,自2017年5月1日分级基金新规实施以来,在场内买卖分级A、分级B以及做母基金的拆分操作需要开通相关权限。 
 
估值:分级基金上折意味着行情走好吗?
 
华尔街见闻:2018年第二只分级基金信诚沪深300分级基金触发上折。你觉得这种现象还会增加吗? 
 
苏燕青:通常分级基金触发上折的条件是母基金净值超过1.5元,即涨幅达到50%触发。目前分级基金的布局也是以行业及主题指数为主,在牛市行情中,会出现多个板块大幅上涨从而批量触发上折的情况。 
 
在结构性行情中,个别板块的大幅上涨会导致对应的分级基金触发上折。最近上折的5只分级基金:招商中证白酒、国金上证50、建信央视财经50、易方达上证50分级、信诚沪深300分级,都是2017年大盘蓝筹行情中涨幅最好的指数。当前临近上折的有鹏华酒分级、国泰食品饮料分级、方正富邦保险分级,临近上折亦主要是因为前期的累计涨幅较高,而2018年1月份以来仍旧延续2017年的机构性行情,所以后期仍旧会出现上折的基金。 
 
华尔街见闻:2017年分级基金上折偏少,而今年开门红便出现2只分级基金上折。这是否意味着分级基金行情到来? 
 
苏燕青:今年以来开门红便出现2只分级基金上折,主要原因是2018年1月份至今仍旧延续2017年的结构性行情,受益于前期涨幅的积累而触发上折,并非意味着总体分级基金行情更早到来。2018年结构性行情的延续,应更关注分级基金所跟踪的具体指数,把握结构性行情中的受益板块。 
 
华尔街见闻:招商沪深300地产指数分级B在短期内会进行调仓换股吗?具体逻辑是怎样的? 
 
苏燕青:招商沪深300地产等权分级基金B的表现,主要依托于其母基金招商沪深300地产等权分级基金(161721)的表现;其母基金是被动型指数基金,完全复制跟踪沪深300地产等权指数。该指数由中证指数公司发布,每年的6月、12月调整成分股。目前该基金的成分股来自沪深300指数中的地产股,一共17只股票。按照每只股票2017年的销售业绩分类,分为行业龙头、一线龙头、中型股,等权配置。 
 
调控:2018年房地产调控“松绑”吗?
 
华尔街见闻:最近消息称,二三线城市购房政策微调,2018年房地产调控要“松绑”吗?许多观点认为,这是通过实行限购松绑增加财政收入,是这样吗? 
 
苏燕青:中央对2018年房地产调控政策的定调是,“因城施策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。 
 
对于2017年末二三线城市购房政策微调,其实是因城施策的深化,不能说是全面放松的信号,仅是遵照中央调控总方向的同时,对既有政策进行微调,以适应当地新的变化。 
 
我们认为,这些城市的松绑主要用意在于“争夺人才”,比如武汉、郑州、南京等地政策的微调,都是为了进一步升级人才标准。客观上,类似政策推出对推动房地产需求有一定帮助。 
 
年报:2018年龙头地产公司依然有业绩支撑
 
华尔街见闻:2017年地产公司盈利驱动了地产股价大幅上涨,这种风格在2018年能延续吗? 
 
苏燕青:2018年龙头地产公司依然会有相当的业绩支撑,2018房地产行业的集中度提升还会持续加速。根据CRIC统计,龙头公司2017年新增土地货值、建面对应当前销售金额、销售面积分别达到1.8和1.79倍,意味着龙头公司在2018年有足够的空间来取得销售高增速。此外,2018年地产板块的新增变化是政策的边际松动,使得市场情绪好转;同时低估值也使得板块具备一定安全边际,从而对地产公司的盈利持续反映到股价上的信心加强。 
 
华尔街见闻:有关房企提前释放了业绩,对此你如何分析地产公司的业绩释放速度?比如万科释放速度偏慢,而恒大偏快? 
 
苏燕青:房地产公司的利润都是滞后值。一般而言,当年的利润是来自于过去2-3年的销售结算。就此而言,地产公司对于利润的调节能力较强。如果要看地产公司业绩如何,更前瞻的指标要看销售情况。 
 
从销售情况来看,过去几年恒大的销售额增速较万科更高,主要是因为恒大在过去几年较万科更多布局于三四线城市,销售增速较万科更高,因而恒大也较万科有更强的利润结算能力。 
 
华尔街见闻:万科A股价再创历史新高,这是否意味着A股房地产板块今年还有大行情?目前地产板块的A股与H股溢价情况如何?如何进一步修复? 
 
苏燕青:港股和A股对于地产行情的炒股逻辑略有不同,前者相对更反映当前的业绩情况,而A股则更反映投资者对于未来业绩的预期。从以往情况来看,当地产调控政策开始边际宽松时,是A股地产股提升估值的重要逻辑。 
 
从今年的情况来看,一方面,今年的地产政策不会进一步大幅收紧,有助稳住A股地产板块的估值;另一方面,今年的地产板块存在受益于集中度提升逻辑的结构性行情,万科作为龙头地产股也受益于此。 
 
在地产政策分类调控基调不变的情况下,我们判断,不一定存在整个地产板块的行情,但龙头房企受益于本身优势、将导致集中度进一步提升,将在一定程度上支持龙头房企的行情。折溢价方面,从最新情况来看,以万科为例,其AH溢价率为20%左右。随着港股通使用普及,龙头地产股的AH溢价率有望进一步收窄。 
 
展望:2018年将有哪些潜在的市场风险?
 
华尔街见闻:展望2018年一季度甚至全年,你如何看待市场风格的变化?2018年将有哪些潜在的市场风险? 
 
苏燕青:从当前表现来看,2018年大盘价值股行情有望延续。对应于地产行业,2018年关注龙头地产股的同时,亦应关注业绩突出的中型股票,这类股票弹性更大。 
 
对应于地产行业的市场风险,应关注行业监管的趋势变化,以及行业资金成本的结构性上升。金融体系的严监管已经成为趋势,越来越多所谓“创新”融资渠道将受到约束。 地产企业的融资将逐渐回归到表内,那么这一轮资金成本的上升是防风险带来的,并不是系统性的基准利率提升带来的。因此,我们预计资金成本的上升是结构性的,资金成本上升最快的将是小型房地产企业,随后才是中型及行业龙头。 

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