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期货公司专项检查全面启动:风险管理子公司业务或成摸底重点史新高?技持股10%。

文 / 2017-07-25 09:49

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我们一做完这个(13个万达城),公司规模就大了一倍。你说这事儿我该不该干?这事儿我打破脑袋也得弄啊。”孙宏斌在大董烤鸭店解决完午饭,临时起意找来十多路记者,宣示他的坚定。

  一幕商业片演成了悬疑剧,好在第一季已经落幕。

  轻资产化的万达集团,以并购曲线拿地的融创中国(01918.HK,下称“融创”),6折接盘重资产万达酒店的富力地产(02777.HK,下称“富力”)间的637.5亿元重磅交易,在7月19日下午到达了戏剧张力巅峰。

  生意场里并非都是零和游戏。今年4月底,万达内部高层会议上,为万达城找买家的议题抛出。这些文旅项目扩张后带来的负债压力,正在影响万达商业回A节奏。今年7月中,王健林找到了买家孙宏斌,一道搭售了万达酒店。一番波折后,李思廉主动入局。

  觥筹交错之前,王健林、孙宏斌、李思廉、张力笑容满面站到了一起。这是王健林口中的“三赢”生意:万达一年内收回巨额资金,轻松完成了轻资产转型;融创吃下5000万平方米土储,交易对价减少200亿元,舆论对其负债率、现金流的担心,至少可放下一半;富力得到了它想要的,低价、庞大的酒店群落。

  万达要打造百年企业,王健林提出最核心点,是追求长期稳定的现金流,“不管企业销售额多大、企业资产多少,核心的问题是能不能看得见10年、20年、30年以后的现金流在哪里?”

  地产曾是万达过去所倚重的,支撑了万达这头资本巨鳄多年的高增长。而如今转型的解决方案,就是把地产项目打包易主。203个万达广场是王健林留下的核心资产。

  融创:150亿元已到万达账上

  操着一口山西普通话,第一个上台的孙宏斌紧张又腼腆,规规矩矩念完了他的发言稿。

  这不是孙宏斌的一贯风格。镁光灯下,孙宏斌习惯即兴发挥,他很多次都独自撑起整场的答记者问,辛辣苛刻提问来者不拒,全程无尿点。

  这一次不同,7月19日北京大望路万达索菲特酒店7层发布会里的把酒言欢,依的是王健林的主场习惯。

  在年长十岁的王健林面前,孙宏斌谦逊且低调。他花了大篇幅来感谢王健林的信任,“万达选择融创作为合作伙伴,是对融创团队的认可,是对融创高端项目操盘能力的认可,是对融创判断力、重信用的认可”。

  半个月前,万达先向融创抛出了“绣球”,是王健林主动寻找到孙宏斌。孙宏斌并没有犹豫多久,看了三天万达的账本后,就决定努努力吃下这笔632亿元大单。

  “我们一做完这个(13个万达城),公司规模就大了一倍。你说这事儿我该不该干?这事儿我打破脑袋也得弄啊。”发布会前一天,孙宏斌在大董烤鸭店解决完午饭,临时起意找来十多路记者,宣示他的坚定。

  折戟顺驰之后,孙宏斌和融创鲜少再提冲击行业排名,但嘴巴不说不代表心里不想。王健林点破甚至利用了孙宏斌的心思,“拿到万达城,两年内,融创可以闯进房企前两强”。

  万达城里的大量优质土储,会是孙宏斌团队打未来战役的弹药。这13个万达城位列广州、重庆、成都、青岛、无锡等一二线省会和重点城市,总建面约5897万平方米,其中自持面积约924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售占比高达84%,每平方米楼面价不足融创公开市场拿地价格的1/3.

  按第一上海证券的估算,经万达一役,融创的土储跃升至行业前三,仅次于恒大和碧桂园。截至2016年底,融创拥有土地量7912万平方米,同期国内土地储备前三强分别为恒大2.2亿平方米、碧桂园1.6亿平方米和绿地1.3亿平方米。

  过去多年的万科一超多强的房企格局,在去年变成了万科、恒大、碧桂园三强争霸。融创现在有了争跑道的机会,其内部人士张峰(化名)透露:“今年消化部分万达城资产,就可能冲击房企第一集团。”

  孙宏斌做买卖喜欢“算大账”,跟万达城搭售的万达酒店资产他一并要了,并主动说起,“融创上半年卖了1100多亿元,账上躺着900多亿元现金,我们的股东没有一个人担心我们付不了钱,最担心的是这事儿做不成”。

  孙宏斌站到了机会区,也踏在了风险点,他低估了外界对融创的债务担忧。各家银行在融创宣布收购万达系列资产之后,全面排查融创资金风险。标普、惠誉、穆迪这三家国际评级机构,均下调融创的债券评级,以表达对其债务之担忧。

  许久未发微博的孙宏斌,再度通过这个平台对外喊话,不要过度担心融创,“一是因现金流失败过,知道现金流的重要性,把公司安全放在首位;二是知进退,在放弃上没有人比融创更决绝,比如去年10月份起不在公开市场买地,比如放弃绿城、佳兆业、雨润;三是有战略更有执行,我和团队一直在一线,听得见炮声,敢拼刺刀”。

  但在金融机构介入排查的一周内,孙宏斌还是做了许多动作,他多次面会王健林。两人决定重置原来632亿元的框架协议,引入第三方合作伙伴。这才有了后来富力入局的机会。

  “酒店资产包并不在融创的兴趣范围内,迟早是要剥离的,”内部人士张峰称,只是没想到恒生指数期货行情这么快找到买主。

  最新协议显示,融创438.44亿元收购13家万达城,富力199.06亿元接盘万达77间酒店。酒店资产包打折的差价部分,被加到了万达城里,还有所提价。

  “这个溢价,是可以接受的,也是三方满意的价格,”孙宏斌称,“新交易方案比原来的有更好的流动性,降低了融创的负债水平。变动之后,融创和万达也不发生借贷关系。”

  按照438.44亿元交易对价和454亿元总负债,孙宏斌拿到万达城4973万平方米可售面积的平均成本也只有约1700元/平方米。孙宏斌透露,预计到最终交割时,13个万达城账面上还会有超过200亿元现金。

  这笔生意划算吗?

  真金白银迅速到账,体现孙宏斌对这笔交易的诚意。7月19日下午那场世纪牵手发布会之前,融创已将首笔款项150亿元支付给了万达商业。

  时代周报记者了解到,万达第一批交接给融创的项目有四个,包括西双版纳万达城、南昌万达城、无锡万达城和哈尔滨万达城。目前,双方团队正在进行上述项目的股权交割,和财务账簿、印章印鉴等资料的交接程序。

  富力:买了只“下蛋母鸡”

  签约结束后,三家企业的四位老板在贵宾厅合了影。

  站在王健林旁边的张力和李思廉,嘴角难藏笑意。半路找来谈判的富力,使得这场从631亿元升至637.5亿元的重磅交易,平添了不少戏剧性。

  据时代周报记者了解,7月15日那个周末,富力主动联系了万达,表达了收购酒店的意愿。他们从谈判到签约的过程很短,总共历时不超过一周。

  富力地产董秘胡杰在7月20日的招商证券电话会议上有过介绍:“收购不是长时间谈判,是一个短时间偶然机会,没有预判性,没有在原来考虑的计划内。”

  但这场必须要签的协议中,最难估的因素也正来自富力,不确定性自始至终都席卷整个三方交易。

  坊间传闻此起彼伏,有几种版本,签约前一天,富力甚至不想加入谈判;签约当天,富力坐地起价,当场要求五折签约;富力要求修改交易条款。

  事实上,直到19日签约当天,交易三方仍在敲定合同细节。签约当日上午,三方的执行团队依然紧锣密鼓在谈判,一直谈到原定下午四点签约仪式启动时仍未有结论。

  签约仪式最后推迟了一个半小时才进行。索菲特酒店VIP室里的博弈细节至今仍少有人知,摔杯事件成谜。除了孙宏斌神色匆匆进出过两回,其他人不曾出来过。

  在这间VIP室和另一间会议室来回穿梭的,是包括富力北京大区总经理张辉,万达集团高级副总裁、法律事务部总经理王宇男和融创等在内的三家公司签约代表,表情凝重、脚步匆忙。

  发布会现场背景板上的富力二字,出现、消失、再出现,就是典型的临时变阵。在李思廉演讲过后才压轴登台的王健林说:“摔玻璃杯争吵是谣言,他们都在等打印签字。”

  重新打印合同是事实。据时代周报记者了解,大佬们博弈过程中,确实有提议回归到最初的交易框架,即仍由孙宏斌一并吃下13个万达城和76家酒店。所以才会有第一次更换背景板的发生。

  胡杰在招商证券电话会议上还透露:“谈判过程里大的东西之前已经谈完了,富力只接受6折。但收购成本确实有变化,到签约前最后一刻才定下来。”

  但最后,三方的祝酒高脚杯碰在了一起。76家酒店最终谈到了77家,富力199.06亿元的收购价仅为酒店账面净值6折,低于酒店成本。王健林说,以这种价格批量出售酒店,100年只有一次。

  胡杰则称:“收购对价不足200亿元,以一年50亿元现金流说,酒店正常经营4年就可以回收对价;和富力其他项目现金流回正率相差无几(3年多)。通俗地说,富力买了只可以下蛋的母鸡。”

  富力近年已难追上第一梯队,今日之举被解读为通过酒店打差异化旗帜。收购完成后,富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主,并有计划在将来对酒店业务做分拆上市的动作。

  电话会议内容被媒体披露后,很快,胡杰发表严正声明一则,称本人从未就上述收购事宜接受过任何媒体的采访,亦未公开发布与上述交易过程相关的言论。未经证实的原因是,富力得了便宜还卖乖的表态,让万达上下颇为不满。

  万达:将主要投资放在国内如何炒期货

  王健林认为,从企业战略,商业逻辑上看,三方都是赢家。

  万达的逻辑很简单:大量减少负债,收回巨额现金。富力入局后,两笔交易同步进行,万达无须再向融创放贷。不出意外,一年之内,万达就将收到637.5亿元款项,而原计划这笔钱要三年内才能全部收回。

  时代周报记者拿到的《大连万达商业地产股份有限公司2017年度第三期中期票据募集说明书》(下称“募集书”)里,披露了万达商业香港退市后的财务数据。2014-2016年,万达商业合并资产负债率分别为72.51%、 70.93%、70.26%。截至今年一季度,这一数值维持在70.61%。

  截至2016年末,万达商业有息负债规模(包括短期借款、长期借款、一年内到期的长期借款和应付债券)为2244.56亿元,其中银行借款1126.79亿元(开发贷340.66亿元,经营贷786.13亿元),发行债券817.41亿元。

  众口铄金之下,王健林在发布会里披露了万达商业的负债情况。

  “本次转让后,万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元),加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款),现金共计约1700亿元,”王健林称,万达商业决定清偿大部分银行贷款。

  此外,万达商业还有1300亿元销售物业存货,全部卖掉也可期货以收回几百亿元。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿元。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。

  “从表面看,万达是变卖资产降负债,实际上万达只是卖了该卖的,留下了该留的,”王健林称,万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长,对现金流压力最大的;万达转让的酒店项目是投资回报率较低的,“目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”

  203个万达广场是王健林留下的核心资产。今年上半年,万达广场以轻资产方式拓展了26个,新开业的万达广场有9个,占比达3/4。王健林预计,今后每年以轻资产模式拓展万达广场在40-50个。

  从投资类万达广场到合作类万达广场,这两年,万达商业的轻资产路线正在衍变。

  “别人拿钱下订单,我们负责找地、建设、招商和运营,这种就叫投资类万达广场。”去年,王健林与富力地产联席董事长兼总裁张力握手言欢签下的500亿元投资大单就是这种模式。同样,中信信托、民生信托也是金主,交给了万达商业650亿元大单。

  王健林团队的任务是,从2017-2019年,每年要开业交付30个投资类万达广场给投资方,净租金双方分成。

  他们慢慢发现了另一条路径,对方出地又出钱,万达只需负责设计、招商、运营等,净租金7∶3分成。这种合作类万达广场,王健林称之为万达轻资产模式的最高级形式,“连资本化环节都省掉了,还解决了集体用地问题”。

  同时,万达城的品牌也已确立,可以品牌输出。未来20年,孙宏斌要付给王健林130亿元万达城品牌许可使用费。

  现在,王健林对万达商业的考核发生了变化,既不追求收入规模的扩大,也不追求净利润的高速增长。他的目光盯着“净利润结构”这个关键词,并给万达商业定了一个“小目标”:2017年起,租金年均保持25%增速,在万达商业净利润占比中每年提升5%。

  未来,国内的发展会是万达的重头戏。签约后的第二天,王健林对外表态,“积极响应国家号召,我们决定把主要投资放在国内”。


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